Cessione di compromesso come funziona: 3 consigli per te

Cessione di compromesso come funziona: una pratica che promette diverse agevolazioni per chi acquista o vende casa. Scopriamo insieme di cosa si tratta.

Cessione di compromesso significa cedere a terzi le prestazioni che derivano da un contratto, previo consenso della controparte, purché queste prestazioni non siano state ancora espletate. 

È una risorsa assai utile per tutti coloro che sono alla ricerca di nuove possibilità d’investire nel settore immobiliare. 

Con la cessione di compromesso l’investitore trova un’immobile, sottoscrive un contratto preliminare di compravendita che potrà poi cederlo a una terza parte che diventerà il nuovo acquirente. 

Ma vediamo insieme tutti i dettagli per capire ancora meglio come funziona la cessione di compromesso.

1. Cessione di compromesso come funziona: di cosa si tratta?

La cessione di compromesso è regolata dagli articoli 1406 e segg. Del Codice Civile.

L'articolo 1406 del codice civile prevede che gli accordi preliminari possono essere ceduti. Questo perché richiede il consenso dell'altra parte per trasferire servizi che non sono stati ancora eseguiti. Si raccomanda di concordare preventivamente tale consenso, che di solito richiede la nomina di una terza parte nel contratto preliminare. 

Quando si invia la cessione di compromesso, ci sono diversi fattori da considerare. 

Questi includono il fatto che i trasferimenti richiedono un investimento e la necessità di realizzare un profitto. 

È importante considerare il prezzo della proprietà prima di guardare qualsiasi altra cosa. Dovresti cercare una proprietà che è significativamente inferiore al valore di mercato.

Prima di firmare la cessione di compromesso, l'acquirente avrà bisogno di tempo per trovare l'atto abbastanza a lungo. 

Avrà anche bisogno di tempo per completare qualsiasi lavoro sulla proprietà e risolvere eventuali problemi correlati. Inoltre, l'acquirente dovrà avere capacità economiche per gestire la transazione. 

Quando si conclude un contratto di vendita di un contratto preliminare per una casa, eventi imprevisti possono invalidare il contratto. In questo caso andranno persi sia la caparra che gli eventuali lavori di ristrutturazione effettuati all'abitazione. Inoltre, tutti i contratti che i proprietari hanno firmato possono essere acquisiti. 

Questi includono i contratti di locazione firmati dai proprietari d'immobili. Per cedere la posizione, il contratto in essere non deve essere stato ancora eseguito.

Dopo la stipula della cessione di compromesso, il nuovo contraente entra subito e di diritto nel contratto: così diventa soggetto a tutte le prestazioni che prima erano per l’iniziale contraente. Il venditore potrà proporre al nuovo soggetto tutte le condizioni che aveva indicato al suo predecessore compreso il prezzo, i tempi di consegna e i tempi di stipula del contratto definitivo. 

2. Cessione di compromesso come funziona: la tassazione e i relativi costi

L'Agenzia delle Entrate, con delibera n. 6/E del 19 gennaio 2015 ha detto la sua: in una circolare indicava che i contratti preliminari di vendita rientrano tra i diversi redditi elencati nell'articolo 67, comma 1, del Tuir. 

Inoltre, qualsiasi contratto preliminare soggetto a imposta di registro è soggetto a imposta fissa al momento del trasferimento. 

La vendita preliminare riceve un'aliquota fiscale del 3% perché riguarda servizi legati alla proprietà. Il nuovo acquirente potrà capire, in sede di registrazione del contratto definitivo, quali sono le eventuali imposte da dover pagare al momento della registrazione del contratto preliminare. 

Se il soggetto che ha richiesto la cessione di compromesso è una partita IVA, la cessione è imponibile ai sensi dell’articolo 3, comma secondo, n.5 del DPR n.633/1972.  Infatti la giurisprudenza ci avvisa che la cessione onerosa del preliminare è soggetta a imposta di registro in misura fissa.

3. Cessione del compromesso come funziona: vediamo la tipologia di contratti

E siamo arrivati all’ultimo punto da considerare. La cessione del compromesso sfrutta e utilizza diverse tipologie contrattuali che sono il contratto preliminare di compravendita per soggetto da nominare; il contratto preliminare di compravendita a favore di un terzo soggetto e il contratto preliminare di compravendita con la clausola di cedibilità.

• Contratto preliminare di compravendita per soggetto da nominare: l’acquirente nomina, entro uno stabilito numero di giorni, un terzo soggetto che dovrà subentrare nel contratto preliminare. Il nuovo arrivato subentra in modalità retroattiva, quindi dal momento della sua stipulazione come aggiunta o come sostituto dello stesso promittente acquirente. 
• Contratto preliminare di compravendita a favore di un terzo soggetto: in questo contratto la sostituzione del promittente acquirente non avviene al momento del contratto preliminare, ma solo al momento del rogito notarile. Il terzo soggetto non è parte sostanziale del contratto preliminare.
• Contratto preliminare di compravendita con la clausola di cedibilità: in questo contratto la cessione al terzo soggetto, scelto dal promittente acquirente, avviene solo a titolo derivato e con effetto che parte dal momento della cessione del contratto preliminare.

Ora dovrebbe esserti più chiaro come funziona la cessione del compromesso. 

Ma prima di concludere è bene considerare anche eventuali rischi che, nel settore immobiliare, possono sempre essere dietro l’angolo. La cessione del compromesso è una pratica spesso azzardata e complessa da attuare per i neofiti del settore. Prima di tutto perché, parlando di tassazione, con questa operazione bisognerà, oltre all’imposta di registro, considerare anche la tassazione della plusvalenza. 

Poi c’è il discorso della copertura finanziaria: spesso ci sono soggetti che non hanno la cifra per acquistare l’immobile ma solo per dare la caparra. Un bel problema, non ti pare? E poi parliamo della vendita: ci potrebbero essere diverse problematiche riguardanti l’acquisto e, in ogni caso, è bene sottoscrivere sempre un contratto preliminare. 

Così da tutelare te e le tue finanze.

Ora hai tutte le capacità per decidere in autonomia se questa possibilità fa al caso del tuo nuovo investimento immobiliare. 

Sicuramente potrai farti affiancare da un professionista, ma non possiamo negare che la cessione del compromesso sia una pratica che, con il tempo e la giusta esperienza, potrà farti diventare un vero asso negli investimenti immobiliari.

Allora, hai in mano tutte le carte per risponde alla domanda cessione del compromesso come funziona? Direi di sì, inizia ora!

‍