Cessione di compromesso come funziona: 3 consigli per voi

Cessione di compromesso come funziona: una pratica che promette più vantaggi per chi compra o vende una casa. Scopriamo insieme di cosa si tratta.

Per cessione di compromesso si intende il trasferimento dei servizi derivanti da un contratto a una terza parte, se la controparte è d'accordo, a condizione che tali servizi non siano ancora stati forniti. Si tratta di una risorsa molto utile per chiunque sia alla ricerca di nuove opportunità di investimento immobiliare.  Con una cessione di compromesso, l'investitore trova un immobile, firma un contratto preliminare di acquisto e poi lo trasferisce a una terza parte che diventa il nuovo acquirente. 

Ma vediamo insieme tutti i dettagli per capire meglio come funziona una cessione di contratto.

1. Cessione di compromesso come funziona: cos'è e di cosa si tratta questa possibilità per gli investimenti immobiliari

La cessione del compromesso è disciplinata dagli articoli 1406 e seguenti del Codice civile.

L'articolo 1406 del Codice Civile prevede che i contratti precedenti possano essere ceduti. Questo perché il trasferimento di servizi non ancora eseguiti richiede il consenso della controparte. È consigliabile concordare in anticipo tale consenso, che di solito richiede la nomina di una terza parte nel contratto precedente. Ci sono diversi fattori da tenere in considerazione quando si invia un incarico. Tra questi, il fatto che i trasferimenti richiedono investimenti e la necessità di realizzare un profitto. È importante considerare il prezzo dell'immobile prima di qualsiasi altra cosa. Cercate una proprietà che sia ben al di sotto del valore di mercato.

L'acquirente avrà bisogno di tempo per trovare l'atto prima di firmarlo. Avrà inoltre bisogno di tempo per completare tutti i lavori sulla proprietà e risolvere eventuali problemi correlati. Inoltre, l'acquirente deve essere finanziariamente in grado di portare a termine la transazione. Quando si stipula un contratto di vendita su un preaccordo per una casa, eventi imprevisti possono causare la nullità del contratto. In questo caso, sia la caparra che gli eventuali lavori di ristrutturazione effettuati sulla casa decadranno. Inoltre, è possibile recuperare tutti i contratti firmati dai proprietari. Questi includono i contratti di locazione firmati dai proprietari dell'immobile. Per ottenere un lavoro, il contratto esistente non deve essere ancora stato eseguito.

Una volta conclusa la cessione, la nuova parte entra nel contratto immediatamente e di diritto: è quindi soggetta a tutti i benefici precedentemente applicabili alla parte originaria. Il venditore può proporre al nuovo contraente tutti i termini e le condizioni che aveva indicato al suo predecessore, compresi il prezzo, il termine di consegna e il termine per la conclusione del contratto definitivo. 

2. Cessione di compromesso come funziona: vediamo tutte le possibili tipologie di contratto

Nella cessione di compromesso vengono utilizzati diversi tipi di contratto, ovvero un contratto preliminare di compravendita con un'entità da designare, un contratto preliminare di compravendita a favore di un terzo e un contratto preliminare di compravendita con una clausola di opzione di recesso.

Preaccordo di vendita da parte di una persona da nominare: l'acquirente nomina una terza persona che subentra nel preaccordo entro un certo numero di giorni. Il nuovo acquirente subentra nel contratto retroattivamente, cioè dal momento della sua stipula, in aggiunta o in sostituzione dell'acquirente stesso.

Contratto preliminare di vendita a favore di terzi: in questo contratto, la sostituzione del promissario con l'acquirente non avviene al momento della stipula del contratto preliminare, ma solo al momento del rogito notarile. Il terzo non è una parte essenziale del contratto preliminare.

La cessione del contratto a un terzo scelto dal potenziale acquirente avviene solo per sostituzione e con effetto dal momento della cessione del contratto precedente.

3. Cessione di compromesso come funziona: tassazione e costi correlati al contratto di cessione

Siamo giunti all'ultimo punto da considerare. L'Agenzia delle Entrate si è pronunciata con la determinazione n. 6/E del 19 gennaio 2015: in una circolare ha affermato che i contratti di preliminare di vendita rientrano tra i redditi diversi di cui all'articolo 67, comma 1, del Tuir. Inoltre, qualsiasi contratto preliminare soggetto all'imposta di registro è soggetto a un'imposta fissa sul trasferimento. 

Alle vendite anticipate si applica un'aliquota del 3% in quanto si tratta di servizi connessi a beni immobili. Il nuovo acquirente potrà conoscere l'eventuale imposta da pagare al momento della registrazione del contratto definitivo. Se la parte che richiede la cessione del compromesso è una società con partita IVA, la cessione sarà tassata ai sensi dell'articolo 3, comma 2, punto 5, del DPR 633/1972.  

La giurisprudenza ci ricorda che la cessione onerosa di un contratto precedente è soggetta all'imposta di registro in misura fissa.

Ora dovrebbe essere più chiaro come funziona la cessione di compromesso. Prima di concludere, vale la pena di considerare anche i potenziali rischi che possono essere sempre dietro l'angolo nel settore immobiliare. Il trasferimento di un pre-accordo è spesso una pratica rischiosa e complicata per i nuovi arrivati nel settore. Innanzitutto perché, oltre all'imposta di registro, questa operazione dovrà considerare anche l'imposta sulle plusvalenze, se parliamo di tassazione. Inoltre, c'è la questione della copertura finanziaria: spesso capita che le persone non abbiano i soldi per acquistare un immobile, ma solo per versare un acconto. Un bel problema, non credete? E poi parliamo della vendita: ci sono diverse questioni che possono sorgere in relazione all'acquisto e in ogni caso è sempre una buona idea firmare un pre-accordo. 

Questo proteggerà voi e le vostre finanze.

Ora avete tutte le conoscenze necessarie per decidere da soli se questa opzione è adatta al vostro nuovo investimento immobiliare. Potete certamente farvi aiutare da un professionista, ma è innegabile che la concessione di un pre-accordo è una pratica che, con il tempo e la giusta esperienza, può farvi diventare un vero asso nell'investimento immobiliare.

Avete quindi tutte le carte in regola per rispondere alla domanda: cessione di compromesso come funziona? Direi: sì, iniziate subito!

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